Adjudicação Compulsória: Como garantir a escritura do imóvel quitado mesmo sem a assinatura do vendedor

Adjudicação Compulsória: Como garantir a escritura do imóvel quitado mesmo sem a assinatura do vendedor

A adjudicação compulsória é uma solução cada vez mais utilizada no Direito Imobiliário para garantir que o comprador de um imóvel quitado obtenha a escritura definitiva, mesmo quando o vendedor se recusa ou está impossibilitado de realizar a transferência formal. Essa medida assegura o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, conferindo segurança jurídica e evitando perdas ou disputas futuras.

O que é a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é um instrumento jurídico que permite ao comprador regularizar a situação de um imóvel que já foi integralmente pago, mas cuja escritura definitiva não foi outorgada pelo vendedor. Com a recente possibilidade de realização via extrajudicial, essa ferramenta ganhou ainda mais importância, tornando o processo mais ágil e menos oneroso.

Muitas vezes, o comprador encontra dificuldades para registrar o imóvel em seu nome devido à recusa, falecimento, desaparecimento ou inércia do vendedor. A adjudicação compulsória assegura a formalização da transferência, mesmo sem a assinatura do vendedor, garantindo segurança jurídica na aquisição.

Quando é possível pedir a adjudicação compulsória?

Para solicitar a adjudicação compulsória, alguns requisitos legais precisam ser observados, conforme os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil:

• Existência de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel feito pelo proprietário.

• Comprovação do pagamento integral do preço por parte do comprador.

• Ausência de cláusula de arrependimento, ou presença de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade (antes da quitação).

• Inércia, recusa, desaparecimento ou falecimento do vendedor.

Importante: não há prazo prescricional para a propositura da adjudicação compulsória (REsp 1216568 MG 2010/0184702-1).

Adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial: qual a diferença?

Adjudicação Compulsória Judicial

A via judicial é indicada quando há qualquer tipo de conflito, dúvida ou ausência de documentação que inviabilize o procedimento direto em cartório.

Procedimentos básicos:

• Contratação de advogado especializado em Direito Imobiliário;

• Propositura da ação na Vara Cível competente;

• Apresentação dos documentos que comprovam a quitação e a recusa ou omissão do vendedor;

• Emissão de sentença judicial autorizando o registro da propriedade no nome do comprador.

Antes do ajuizamento, recomenda-se o envio de notificação extrajudicial ao vendedor, solicitando a lavratura da escritura. Caso isso não tenha sido feito, o fato pode ser alegado na contestação, conforme o princípio da causalidade.

Documentos necessários:

• Contrato de compra e venda ou cessão de direitos;

• Comprovantes de pagamento integral do imóvel;

• Certidão atualizada do imóvel emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;

• Documentos pessoais do comprador (RG, CPF, etc.);

• Em caso de falecimento do vendedor, certidão de óbito e dados dos herdeiros.

Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Com a Lei 14.382/2022, o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) passou a permitir a adjudicação compulsória diretamente no cartório, com procedimentos regulamentados pelo Provimento 150/2023 do CNJ. Essa via é mais rápida e econômica, desde que preenchidos os requisitos e haja consenso entre as partes.

Requisitos para a via extrajudicial:

• Contrato com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade;

• Quitação integral do imóvel;

• Ausência de litígios;

• Consentimento das partes ou comprovação da inércia do vendedor.

Etapas do processo extrajudicial:

• Emissão de ata notarial em Cartório de Notas, contendo:

  • Referência à matrícula ou transcrição do imóvel;

  • Histórico contratual e documental completo;

  • Comprovação da quitação integral do preço;

  • Valor venal atualizado do imóvel;

• Notificação extrajudicial ao vendedor;

• Requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis para análise e, se tudo estiver em conformidade, registro da propriedade em nome do comprador.

É fundamental o acompanhamento de advogado no procedimento extrajudicial para garantir a regularidade e segurança jurídica.

Posso ceder meu contrato e ainda assim adjudicar o imóvel?

Sim. Quando o comprador original cede seus direitos contratuais, o cessionário pode solicitar a adjudicação compulsória do imóvel. Para isso, é essencial que o cessionário comprove o pagamento integral do imóvel e demonstre toda a cadeia de cessões desde o proprietário original, assegurando o cumprimento das condições contratuais.

Adjudicação compulsória inversa: o que é?

A chamada adjudicação compulsória inversa é cabível quando o vendedor deseja regularizar o imóvel, mas o comprador, que já ocupa o bem, não formaliza a escritura. Nesse caso, é o proprietário quem propõe a ação para obrigar o comprador a concluir o negócio e assumir os encargos da propriedade. Essa modalidade também tem ganhado força por proteger o alienante de obrigações indevidas e contribuir para a formalização do mercado.

Diferença entre adjudicação compulsória e usucapião

A adjudicação compulsória decorre de uma relação contratual formal e da quitação do imóvel. Já o usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, que exige posse prolongada, ininterrupta e com animus domini, independentemente de contrato.

Benefícios da adjudicação compulsória

• Regularização do imóvel com emissão da escritura definitiva;

• Segurança jurídica para o comprador ou seus sucessores;

• Valorização da propriedade no mercado;

• Evita litígios futuros com terceiros ou herdeiros do vendedor;

• Facilidade em futuras vendas, financiamentos e inventários;

• Cumprimento da função social da propriedade;

• Simplificação da transmissão da propriedade.

Conclusão

A adjudicação compulsória é uma ferramenta poderosa para garantir o direito à propriedade plena do imóvel, assegurando ao comprador a escritura definitiva e a possibilidade de registro. Seja pela via judicial ou extrajudicial, é fundamental contar com orientação jurídica qualificada para reunir os documentos necessários, realizar as notificações exigidas e conduzir o procedimento de forma segura e eficaz.

Se você quitou seu imóvel e está enfrentando dificuldades para obter a escritura, entre em contato com um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar o seu caso e dar andamento à adjudicação compulsória de forma estratégica.

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