Compra e venda de imóveis: passo a passo para evitar problemas jurídicos

Quando ocorre a compra e venda de um imóvel, é natural que as partes envolvidas fiquem empolgadas e animadas com a novidade. Afinal, é uma grande conquista. Mas, antes de celebrar, é fundamental tomar algumas precauções para evitar prejuízos e complicações jurídicas que podem surgir no futuro — inclusive a anulação do negócio.

É essencial que a compra e venda sejam feitas com segurança jurídica e que o imóvel esteja devidamente regularizado. Evite, por exemplo, os chamados “contratos de gaveta”, que geram insegurança..

Neste artigo, vou explicar quais são os passos essenciais para garantir uma compra ou venda segura – e evitar prejuízos no futuro.

Passo a Passo para Compra e Venda de Imóvel

1 – Faça o levantamento do orçamento

Antes de encontrar a casa ou apartamento dos sonhos, é fundamental identificar qual é o seu orçamento real para a compra. Isso inclui mais do que apenas o valor de venda do imóvel. Coloque na ponta do lápis:

Valor do imóvel;
Gastos com o cartório para elaboração da escritura e registro do imóvel;
Pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
Despesas com corretagem (caso haja intermediário);
Possíveis reformas ou ajustes no imóvel.
Orientação jurídica, se houver.

Além disso, avalie a forma de pagamento que você consegue assumir com tranquilidade: parcelamento, financiamento, consórcio, pagamento à vista, entre outras possibilidades.

2 – Identifique o imóvel dos sonhos

Esse passo é muito pessoal. É importante ter clareza sobre o que você deseja:

Se prefere casa ou apartamento;
Se deseja um imóvel novo ou usado;
Qual localização melhor atende às suas necessidades;
Qual o desejo real da sua família.

Esses critérios ajudam a filtrar as opções e tomar uma decisão mais alinhada com sua realidade e necessidades.

3 – Visite o imóvel pessoalmente

Se possível, vá até o imóvel. Observe a estrutura física, o estado de conservação, a vizinhança e a infraestrutura ao redor. Avalie se o imóvel atende às suas expectativas não apenas por fotos ou vídeos, mas pela experiência real do local.

A visita é um momento essencial para identificar problemas aparentes que, mais adiante, poderiam gerar despesas inesperadas.

4 – Verifique a documentação do imóvel

Antes de fechar qualquer negócio, solicite a documentação completa do imóvel ao vendedor. Isso evita surpresas desagradáveis. São eles:

Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis: nela consta todo o histórico do imóvel e possíveis pendências;
Certidão negativa de ônus reais: comprova se há alguma restrição sobre o bem.
Certidão negativa de débitos do IPTU e taxas municipais: obrigações “propter rem”, ou seja, esses débitos acompanham o imóvel, mesmo que o proprietário mude.

Outros documentos também podem ser necessários, dependendo do caso.

5 – Analise quem é o vendedor

Além de analisar o imóvel, é essencial verificar quem está vendendo:

Ele é realmente o proprietário legal?
Está em processo de separação ou inventário?
Responde a ações judiciais que possam afetar o patrimônio?

Esses pontos impactam diretamente na validade e na segurança do negócio. Em alguns casos, pode ser necessário obter certidões dos distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas em nome do vendedor.

6 – Formalize a compra e venda

Aqui é onde muitas pessoas erram. É fundamental formalizar o acordo por escrito. As opções mais comuns são:

Contrato de compromisso de compra e venda: pode ser por instrumento particular ou público. Esse contrato estabelece todas as condições do negócio: quem são as partes, valor, forma de pagamento, prazos, multas, entre outros. É o documento que antecede o contrato definitivo ou a escritura.
Escritura pública de compra e venda: quando o pagamento seja à vista e a negociação esteja madura. É feita em cartório de notas e é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos. É o documento que formaliza o negócio para, em seguida, permitir o registro. Podendo ter casos excepcionais que dispensam a escritura.

⚠️ Evite modelos prontos. Cada negociação tem suas particularidades. Por isso, conte com o apoio jurídico para redigir ou revisar o contrato, garantindo segurança para ambas as partes.

Lembre-se: a escritura por si só não transfere a propriedade.

7 – Registre o imóvel em seu nome

Esse é o passo mais importante de todos. A propriedade só é efetivamente transferida com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

É esse registro que dá publicidade ao ato, garantindo que terceiros reconheçam você como novo(a) proprietário(a). Se não houver registro, o imóvel continua sendo legalmente do(a) antigo(a) dono(a), mesmo que o pagamento tenha sido feito.

8 – Conte com a orientação jurídica de um(a) advogado(a)

Não ignore essa etapa. Esse é um investimento que pode evitar dores de cabeça no futuro. O acompanhamento jurídico garante que:

A documentação esteja correta;
O contrato reflita os interesses das partes - podendo redigir ou revisar o conteúdo;
O imóvel seja adquirido de forma segura e regular.

Conclusão

A compra ou venda de um imóvel envolve muitos detalhes que não podem ser ignorados. Seguindo esse passo a passo e contando com orientação jurídica, você protege seu patrimônio e garante tranquilidade em uma das decisões mais importantes da vida.

Vai comprar ou vender um imóvel e tem dúvidas sobre os documentos ou o contrato? A orientação jurídica é o caminho mais seguro.

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