Financiamento imobiliário: o que é, como fazer e se é seguro
- Joyce Oliveira
- 6 de jun.
- 3 min de leitura
Com certeza você já ouviu falar em imóvel financiado, não é? Me diga: o que você já escutou sobre isso? Comentários positivos ou negativos? Afinal, você sabe exatamente o que significa financiamento imobiliário?
Neste artigo, vou responder essas perguntas e explicar, de forma clara e objetiva, como funciona o financiamento de um imóvel.
O que é financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é a concessão de crédito por uma instituição financeira a uma pessoa interessada na aquisição de um imóvel. Em outras palavras, o banco paga o valor da compra, e o comprador assume o compromisso de reembolsar esse valor em parcelas mensais, acrescidas de juros.
Apesar de parecer semelhante ao empréstimo, financiamento e empréstimo são coisas diferentes:
O empréstimo é regido pelo Código Civil e não exige necessariamente a destinação do valor recebido.
Já o financiamento imobiliário tem regulamentação específica e exige que os valores sejam aplicados diretamente na aquisição do imóvel, geralmente com garantia real.
Tipos de financiamento imobiliário
Atualmente, as principais modalidades são:
1. Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Regulado pela Lei nº 4.380/64 e pela Lei nº 8.004/90, o SFH é o sistema mais tradicional e popular do país. É voltado principalmente para quem busca adquirir a primeira casa ou apartamento.
Características principais:
Taxas de juros mais baixas;
Limites de valor para o imóvel;
Possibilidade de utilização do FGTS;
Programas de habitação popular, como o programa de habitação federal, o Minha Casa, Minha Vida.
No estado de São Paulo, por exemplo, a CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano) é responsável por viabilizar moradias dentro desse sistema.
2. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Regulado pela Lei nº 9.514/97, essa modalidade é mais ampla e se aplica a imóveis que não se enquadram nos critérios do SFH.
Características principais:
Menos restrições quanto ao valor do imóvel;
Permite maior flexibilidade contratual;
Taxas de juros geralmente maiores;
Indicado para imóveis de padrão mais elevado ou investimentos.
Instituições autorizadas a operar com financiamento via SFI, conforme art. 2º da Lei nº 9.514/97:
Caixas econômicas;
Bancos comerciais e de investimento;
Bancos com carteira de crédito imobiliário;
Sociedades de crédito imobiliário;
Associações de poupança e empréstimo;
Companhias hipotecárias;
Outras entidades autorizadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).
3. Programa Nacional de Crédito Fundiário (PNCF)
Voltado para agricultores familiares, esse programa permite o acesso à terra com condições subsidiadas.
O que ele financia:
Aquisição de imóvel rural;
Assistência técnica;
Investimentos básicos para estruturação da propriedade.
O solicitante deve atender aos critérios legais de renda, patrimônio, experiência rural e capacidade de pagamento.
Quais são as garantias no financiamento imobiliário?
As garantias existem para proteger o banco contra o risco de inadimplência. No financiamento imobiliário, o próprio imóvel é usado como garantia da dívida.
As formas mais comuns de garantia são:
Hipoteca;
Alienação fiduciária de bem imóvel (a mais utilizada atualmente);
Cessão ou caução de direitos creditórios ou aquisitivos.
Alienação fiduciária: a principal garantia nos financiamentos
A alienação fiduciária é hoje a forma mais comum de garantia nos contratos de financiamento imobiliário no Brasil.
Como funciona:
O comprador (fiduciante) transfere a instituição (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel;
O comprador tem a posse direta do imóvel e pode utilizá-lo normalmente;
O banco mantém a propriedade indireta até o pagamento integral da dívida.
Após a quitação:
O banco tem até 30 dias para emitir o termo de quitação;
Se não emitir, poderá ser multado em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato;
Com o termo em mãos, o comprador pode registrar a liberação da garantia no cartório.
Em caso de inadimplência:
O comprador é intimado via cartório para quitar a dívida em até 15 dias;
Se não houver pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco;
O imóvel pode ser levado a leilão em até 60 dias, conforme previsto em lei.
Documentos necessários para solicitar um financiamento imobiliário
Os documentos podem variar conforme a instituição financeira, mas geralmente são exigidos:
CPF;
RG;
Comprovante de residência;
Certidão de casamento (se for o caso);
Declaração de Imposto de Renda;
Certidão negativa de débitos;
Carteira de trabalho;
Comprovante de renda;
Conclusão
O financiamento imobiliário é uma excelente alternativa para quem deseja realizar o sonho da casa própria, mas não dispõe do valor integral para a compra à vista. Com planejamento e informação, é possível escolher a modalidade mais adequada às suas necessidades e evitar surpresas no futuro.
Se você está pensando em financiar um imóvel, analise bem as condições do contrato, os juros, o prazo e, principalmente, o seu orçamento.
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