Como Regularizar Imóvel Sem Escritura: Guia Completo e Passo a Passo
- Joyce Oliveira
- 4 de jun.
- 5 min de leitura
Você tem um imóvel, mas sabe que ele não possui matrícula? Talvez isso tenha ocorrido porque a escritura não foi feita no momento da compra e venda, ou porque você simplesmente recebeu as chaves e ficou no imóvel. Ou ainda, você deseja adquirir um imóvel, mas o vendedor não possui a escritura em seu nome? Essa é uma situação muito comum.
A escritura é de extrema importância quando se trata de imóveis.
Neste artigo, vou explicar, de forma simples, os passos que você pode seguir para regularizar um imóvel sem escritura. Fique até o final para evitar prejuízos no futuro.
O que é a escritura?
A escritura é um documento público, lavrada em Cartório de Notas, por um tabelião – profissional que possui fé pública –, e que formaliza relações jurídicas.
Quando falamos da escritura de um imóvel, estamos nos referindo ao documento que formaliza a intenção da transferência da propriedade entre o antigo proprietário e o novo, seja por meio de compra e venda, doação ou herança. É essencial para que a aquisição de um imóvel tenha validade legal.
O que significa um imóvel não ter escritura?
Quando um imóvel – especialmente aqueles com valor superior a 30 salários mínimos – não possui escritura, significa que não há um documento legal que seja capaz de realizar a transferência da propriedade.
Nesse caso, a pessoa que mora ou detém o imóvel não é legalmente considerada proprietária, mas sim possuidora. E essa diferença é muito importante, pois a posse e a propriedade conferem direitos distintos.
Sem a escritura, não é possível fazer o registro do imóvel em cartório, o que impede que você seja reconhecido como dono perante a lei. Isso pode gerar uma série de problemas, especialmente na hora de vender, transferir ou regularizar o bem.
Muitas vezes, nessa situação, as pessoas fazem um contrato particular de compra e venda, conhecido como contrato de gaveta. Esse tipo de contrato é arriscado, pois ele apenas formaliza a relação entre comprador e vendedor, mas não comprova a propriedade do imóvel.
Se o vendedor vender o imóvel para outra pessoa que fizer a escritura e o registro corretamente, quem tem apenas o contrato particular poderá enfrentar sérios problemas legais.
Também há casos em que quem vende o imóvel não era, de fato, o proprietário, pois nunca fez a escritura nem o registro, sendo apenas possuidor. Isso ocorre, por exemplo, em situações de cessão de direitos possessórios ou cessão de promessa de compra e venda.
Outro exemplo comum é o imóvel que pertenceu a um parente falecido, mas nunca passou por inventário e não consta na matrícula atual.
Veja o artigo: Posse, Propriedade e Detenção no Imóvel: Qual a diferença?
Pode ficar sem a escritura do imóvel?
Pode, mas não deve.
A ausência da escritura gera insegurança jurídica e pode trazer prejuízos financeiros e transtornos na hora de comprovar a propriedade ou realizar negócios com o imóvel.
O que significa regularização de imóvel?
Um imóvel está irregular quando a sua situação de fato não corresponde ao que consta na matrícula registrada em cartório.
Regularizar um imóvel significa fazer com que os direitos reais constem na matrícula do imóvel, garantindo sua validade contra terceiros (eficácia erga omnes).
No caso de um imóvel sem escritura, ele está irregular porque quem o adquiriu e reside nele não está registrado como proprietário na matrícula do imóvel.
Dificuldades de um imóvel sem escritura
Como já mencionado, a falta de escritura pode acarretar vários problemas, tais como:
Dificuldade para obter financiamento bancário;
Desvalorização do imóvel no mercado;
Problemas na venda, doação ou transferência;
Risco de perda da posse em disputas judiciais
Como regularizar essa situação?
A regularização depende da situação específica do imóvel e da posse:
Se o imóvel foi adquirido por meio de contrato particular: o ideal é procurar o vendedor para lavrar a escritura pública, pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e registrar o imóvel no cartório.
Se houve promessa de compra e venda e a escritura não foi lavrada: e o vendedor se recusa a fazer a escritura ou desapareceu, pode ser necessário entrar com uma ação de adjudicação compulsória para obter a escritura.
Se você está há muitos anos na posse do imóvel e não sabe quem é o proprietário: pode haver possibilidade de pedir a usucapião, que é o reconhecimento da propriedade pela posse prolongada e contínua.
Se o imóvel pertence a um parente falecido e não foi feito o inventário: é imprescindível realizar o inventário para transferir formalmente a propriedade aos herdeiros.
Se há construções sobre imóvel de terceiros, especialmente terreno: pode ser possível usar o direito real de laje, previsto nos artigos 1.510-A e seguintes do Código Civil, para registrar a construção como unidade autônoma.
Se o imóvel está em terreno público ou abandonado: a posse não gera direito à propriedade, apenas à detenção.
Cada caso é único e precisa ser avaliado com cuidado.
Passo a Passo para Regularizar um Imóvel sem Escritura
Análise da situação do imóvel
Avalie a situação jurídica atual do imóvel e da posse.
Consulta aos documentos do imóvel
Reúna contratos, recibos, declarações e outros documentos relacionados.
Consulta na prefeitura e no cartório de registro de imóveis
Verifique a existência de matrícula e registro, além da situação fiscal.
Consulta a um advogado especializado
Busque orientação profissional para identificar o procedimento adequado.
Escolha do procedimento de regularização
Conforme a análise, pode ser lavratura de escritura, adjudicação compulsória, usucapião, inventário, entre outros.
Reunião dos documentos específicos para o procedimento
Separe toda a documentação exigida para o processo.
Protocolo e acompanhamento do processo
Acompanhe as etapas até a conclusão da regularização.
Lavratura da escritura no cartório de notas
Formalize a transferência da propriedade por escritura pública.
Registro da escritura no cartório de imóveis
Registre a escritura para que o imóvel esteja regularizado e o proprietário devidamente reconhecido.
Por que consultar ou contratar um advogado?
O advogado especializado em direito imobiliário possui conhecimento técnico e experiência para orientar corretamente, evitar erros, atrasos e diligências desnecessárias.
Além disso, ele pode analisar a situação específica do seu imóvel, indicar o melhor caminho para regularização e acompanhar todo o processo com segurança jurídica.
Conclusão
Regularizar um imóvel sem escritura é fundamental para garantir a segurança jurídica e evitar problemas futuros, como a impossibilidade de financiar, vender ou comprovar a propriedade. A regularização pode envolver diferentes procedimentos, como lavratura de escritura pública, adjudicação compulsória, usucapião ou inventário, dependendo da situação específica do imóvel. Contar com a orientação de um advogado especializado é essencial para conduzir esse processo com segurança e eficácia.
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