Financiamento imobiliário: o que é, como funciona e quais cuidados tomar
- Joyce Oliveira
- 6 de jun.
- 5 min de leitura
Atualizado: 29 de jul.
Com certeza você já ouviu falar em imóvel financiado, não é? E provavelmente escutou opiniões divididas: alguns veem o financiamento como a realização do sonho da casa própria, outros como uma dívida de longo prazo que pode pesar no orçamento.
Mas afinal, você sabe o que é exatamente o financiamento imobiliário, como ele funciona e quais cuidados são essenciais antes de assinar um contrato?
Neste artigo, você vai entender tudo isso com clareza, objetividade e respaldo jurídico.
O que é financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é um contrato pelo qual uma instituição financeira concede crédito a uma pessoa interessada na aquisição de um imóvel, seja ele residencial, comercial ou rural. Em termos simples: o banco paga o valor do imóvel e o comprador se compromete a devolver esse valor em parcelas mensais acrescidas de juros.
Embora se assemelhe ao empréstimo, são contratos distintos. O empréstimo é regido pelo Código Civil e pode ter uso livre. Já o financiamento imobiliário tem normas específicas e exige que os recursos sejam usados exclusivamente na aquisição do imóvel, geralmente com garantia real.
Modalidades de financiamento imobiliário
Atualmente, os principais sistemas utilizados no Brasil são:
1. Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Criado pela Lei nº 4.380/64 e regulamentando também pela Lei nº 8.004/90, o SFH é o sistema mais tradicional e popular do país, voltado especialmente à aquisição da primeira moradia.
Características principais:
Taxas de juros mais baixas;
Limites de valor para o imóvel;
Possibilidade de utilização do FGTS;
Exige comprovação de renda e análise de crédito;
Programas de habitação popular, como o programa de habitação federal, o Minha Casa, Minha Vida operam dentro desse sistema.
No Estado de São Paulo, por exemplo, a CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano) viabiliza habitação popular utilizando essa estrutura.
O contrato firmado é um contrato de mútuo com garantia real, sendo o comprador denominado mutuário, e o agente financeiro, mutuante.
2. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Instituído pela Lei nº 9.514/97, o SFI surgiu como alternativa ao SFH, com foco em imóveis de maior valor ou que não se enquadram nos critérios do SFH.
Características principais:
Menos restrições quanto ao valor do imóvel;
Permite maior flexibilidade contratual;
Taxas de juros geralmente maiores;
Financiamentos com recursos livres (do próprio banco ou de mercado);
Indicado para imóveis de padrão mais elevado ou investimentos.
As garantias são frequentemente formalizadas por alienação fiduciária, regulada pela mesma Lei nº 9.514/97.
As instituições autorizadas a operar nesse sistema incluem bancos, companhias hipotecárias, sociedades de crédito imobiliário, entre outras, conforme o art. 2º da lei mencionada.
Outros tipos de financiamento
Carteira Hipotecária
É um modelo em que o banco utiliza recursos próprios, com condições mais livres. Os juros tendem a ser mais altos, e o imóvel serve como garantia por meio de hipoteca.
Financiamento direto com a construtora
Comum em imóveis na planta. O comprador paga parcelas durante a obra diretamente à construtora. Após o “habite-se”, pode quitar ou refinanciar o saldo com um banco.
Atenção: verifique a idoneidade da construtora, histórico judicial e cumpra diligências prévias para evitar problemas com atraso na entrega, falência ou descumprimento contratual.
Programa Nacional de Crédito Fundiário (PNCF)
Voltado a agricultores familiares, permite a aquisição de imóvel rural com condições subsidiadas, incluindo assistência técnica e investimentos na propriedade.
Programa de Arrendamento Residencial (PAR)
Funciona como um leasing: o imóvel é arrendado por determinado período e, ao final, o beneficiário pode optar pela compra.
Quais são as garantias no financiamento imobiliário?
As garantias existem para proteger o banco contra o risco de inadimplência. No financiamento imobiliário, o próprio imóvel é usado como garantia da dívida.
As formas mais comuns de garantia são:
Hipoteca (uso menos comum atualmente);
Alienação fiduciária de bem imóvel (a mais utilizada atualmente);
Cessão ou caução de direitos creditórios ou aquisitivos.
Alienação fiduciária: a principal garantia nos financiamentos
A alienação fiduciária é hoje a forma mais comum de garantia nos contratos de financiamento imobiliário no Brasil.
Como funciona:
O comprador (fiduciante) transfere a instituição (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel;
O comprador tem a posse direta do imóvel e pode utilizá-lo normalmente;
O banco mantém a propriedade indireta até o pagamento integral da dívida.
Em caso de inadimplência:
O comprador é intimado via cartório para quitar a dívida em até 15 dias;
Se não houver pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco;
O imóvel pode ser levado a leilão em até 60 dias, conforme previsto em lei.
Após a quitação:
O banco tem até 30 dias para emitir o termo de quitação;
Se não emitir, poderá ser multado em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato;
Com o termo em mãos, o comprador pode registrar a liberação da garantia no cartório.
Sistemas de amortização
Os principais sistemas adotados no SFH e no SFI são:
SAC (Sistema de Amortização Constante): parcelas decrescentes, com amortização fixa e juros sobre saldo devedor.
Tabela Price (ou Sistema Francês de Amortização): parcelas fixas no início, com amortização crescente e juros decrescentes.
SACRE: combina SAC e Price, com prestações corrigidas gradualmente pela TR.
Documentos necessários para solicitar um financiamento imobiliário
Os documentos podem variar conforme a instituição financeira, mas geralmente são exigidos:
Documentos pessoais (CPF, RG);
Comprovante de residência;
Certidão de casamento (se for o caso);
Declaração de Imposto de Renda;
Certidão negativa de débitos;
Carteira de trabalho;
Comprovante de renda (contracheque, imposto de renda ou pró-labore);
Declaração do FGTS.
Cuidados essenciais
Leia o contrato com atenção: trata-se de um contrato de adesão (art. 54 do CDC), e cláusulas abusivas podem ser questionadas;
Compare ofertas entre diferentes agentes financeiros;
Analise a taxa de juros, prazo, sistema de amortização e possibilidade de amortizações antecipadas;
Não comprometa mais que 30% da renda mensal com a prestação inicial;
Utilize o saldo do FGTS como entrada ou para amortizar o saldo devedor;
Guarde todo material publicitário, principalmente em compras na planta (pode ser usado como prova em caso de descumprimento).
Contrato de Gaveta: atenção redobrada
Apesar de informalmente utilizados, os chamados contratos de gaveta (em que o imóvel é repassado a terceiros sem alteração do titular do financiamento) trazem riscos jurídicos sérios, como:
Perda do imóvel em caso de inadimplência ou falecimento do titular;
Inviabilidade de defesa judicial sem legitimidade ativa;
Complicações na regularização futura da propriedade.
Ainda que tribunais e leis como a Lei nº 10.931/2004 tenham reconhecido algumas hipóteses, recomenda-se que qualquer cessão de direitos seja formalizada com a anuência do agente financeiro e respaldo jurídico.
Conclusão
O financiamento imobiliário pode ser a chave para conquistar a casa própria ou realizar um investimento seguro. Mas exige planejamento, conhecimento e cautela.
Entender o sistema, comparar propostas, verificar garantias e contar com a orientação de um profissional especializado faz toda a diferença para evitar armadilhas e garantir segurança jurídica na operação.
Se você está considerando financiar um imóvel, busque informações confiáveis, consulte um advogado e escolha a opção mais adequada ao seu perfil e realidade financeira.
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