É seguro comprar um imóvel que ainda está financiado?

É seguro comprar um imóvel que ainda está financiado?

Sumário

Quando a venda do imóvel financiado acontece

Alienação fiduciária: o imóvel ainda pertence ao banco

O famoso (e arriscado) “contrato de gaveta”

Mas afinal, o imóvel é de quem?

Quais são as formas seguras de comprar um imóvel que ainda está financiado?

Quais são os riscos se não houver os devidos cuidados?

Conclusão

Você já ouviu falar de alguém que comprou um imóvel financiado por outra pessoa? Essa é uma situação mais comum do que parece — e levanta muitas dúvidas:

É possível fazer esse tipo de compra? É seguro? O que é preciso observar para evitar problemas no futuro?

Neste artigo, vou te explicar os principais cuidados que você deve tomar antes de fechar esse tipo de negócio e quais são as formas mais seguras de adquirir um imóvel nessa situação.

Quando a venda do imóvel financiado acontece

É bastante comum que uma pessoa financie um imóvel acreditando estar realizando o sonho da casa própria. No entanto, ao longo do tempo, imprevistos podem surgir: separações, dificuldades financeiras ou mudanças de planos podem tornar inviável manter o bem.

Diante disso, muitas pessoas que estão pagando um financiamento optam por vender o imóvel, mesmo que ele ainda pertença ao banco. É nesse cenário que o comprador precisa estar muito atento para evitar riscos e prejuízos.

Alienação fiduciária: o imóvel ainda pertence ao banco

No Brasil, a maioria dos financiamentos imobiliários é feita por meio da alienação fiduciária, conforme a Lei nº 9.514/97. Isso significa que o imóvel permanece em nome do banco até que a dívida seja quitada totalmente.

Ou seja, a pessoa que está vendendo o imóvel não é, de fato, a proprietária, mas apenas a possuidora direta.

O artigo 1.245 do Código Civil também reforça isso:

"Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis."

Portanto, qualquer transação feita fora desses trâmites legais oferece riscos reais.

O famoso (e arriscado) “contrato de gaveta”

Em muitos casos, as partes firmam apenas um contrato particular de compra e venda, popularmente conhecido como “contrato de gaveta”.

Apesar de parecer uma solução rápida e prática, esse tipo de contrato não tem validade perante o cartório de registro de imóveis nem perante o banco. Na prática, ele não garante segurança jurídica ao comprador.

Além disso, se o vendedor falecer, se envolver em um processo judicial ou simplesmente parar de pagar o financiamento, o comprador poderá ser seriamente prejudicado, correndo o risco de perder o imóvel e o valor investido.

Mas afinal, o imóvel é de quem?

Quando alguém financia um imóvel, ele adquire a posse, mas a propriedade continua sendo da instituição financeira até a quitação total da dívida. Essa informação, inclusive, aparece na matrícula do imóvel no cartório, indicando que ele está “alienado” ao banco.

Por isso, é importante entender que o financiamento não pode ser transferido de forma informal. A transação precisa ser feita com os devidos cuidados e, de preferência, com a participação da instituição financeira.

Quais são as formas seguras de comprar um imóvel que ainda está financiado?

Existem duas formas seguras de adquirir um imóvel que ainda está financiado:

1. Transferência do financiamento para o seu nome

Essa é a forma mais segura. As partes assinam um contrato de promessa de compra e venda, e o comprador solicita à instituição financeira a transferência do financiamento para o seu nome.

O banco, então, fará uma análise completa do seu perfil — incluindo documentação, histórico de crédito, capacidade de pagamento, entre outros — como se fosse um novo financiamento. No entanto, é importante destacar que essa operação depende da aprovação do banco, que pode, inclusive, recusá-la.

Se a análise for aprovada, será elaborado um novo contrato e o comprador passará a ser o responsável legal pelo financiamento. Com isso, o imóvel será transferido oficialmente, com o registro regularizado junto ao cartório.

2. Quitação da dívida e registro no seu nome

Outra alternativa é negociar com o vendedor a quitação total do financiamento. Você também firma um contrato de promessa de compra e venda e paga o valor acordado, preferencialmente à vista.

Após o pagamento, o vendedor solicita ao banco o termo de quitação. Com esse documento, você pode dar entrada na baixa da alienação fiduciária no cartório. Somente então será possível lavrar a escritura pública e registrar o imóvel no seu nome.

Ambas as opções são seguras desde que tenham acompanhamento jurídico especializado e sigam os trâmites legais corretos.

Quais são os riscos se não houver os devidos cuidados?

Se o negócio for feito de maneira informal, sem respaldo jurídico e sem envolver o banco, o comprador se expõe a uma série de riscos, como:

• Venda para mais de uma pessoa: o vendedor pode agir de má-fé e vender o mesmo imóvel para outras pessoas. Nesse caso, quem prenotar primeiro no cartório tem prioridade, e o prejuízo pode ser grande para os demais.

• Penhora do imóvel: o imóvel pode ser atingido por processos judiciais contra o vendedor, como dívidas e ações trabalhistas.

• Falecimento do vendedor: se o vendedor morrer antes da regularização da venda, o imóvel entrará em inventário e o comprador pode enfrentar grande dificuldade para obter a propriedade.

• Desaparecimento ou má-fé: há risco de o vendedor simplesmente desaparecer sem concluir os trâmites legais da venda.

Conclusão

Sim, é possível comprar um imóvel que ainda está financiado — mas é fundamental fazer isso com segurança e orientação adequada.

Evite contratos informais e nunca feche negócio sem consultar um advogado de confiança. Só assim você garante que o imóvel será legalmente seu, sem surpresas desagradáveis no futuro.

Se você está passando por essa situação ou tem dúvidas sobre imóveis financiados, entre em contato com um profissional especializado para receber a orientação correta antes de tomar qualquer decisão.

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