Construção de imóvel em terreno de terceiro: como fica a partilha no divórcio ou na extinção da união estável ?
- Joyce Oliveira
- 27 de mai.
- 4 min de leitura
Atualizado: 4 de jun.
Sumário
É muito comum que, ao decidirem morar juntos — seja por meio do casamento formal ou pela união estável de fato —, os casais recebam ajuda de familiares, especialmente ajuda dos pais de um dos companheiros. Um exemplo bastante recorrente é quando o sogro ou a sogra oferece um pedaço do terreno da família para que o casal construa sua casa. Até então, tudo corre bem. É um gesto generoso, que costuma ser visto com muito carinho no início do relacionamento.
Mas, infelizmente, quando o relacionamento chega ao fim, surgem os conflitos: a outra parte — ou até mesmo a família — costuma alegar que “fulano” não tem direito a nada, seja porque apenas um dos dois custeou a obra, seja porque o terreno pertence à família.
Nessas situações, é comum surgir a dúvida: “Tenho direito à casa construída ou realmente não tenho direito a nada?”
A resposta é: calma!
Nem tudo está perdido. Vamos entender com mais detalhes.
Neste artigo, explico o que ocorre nesses casos, quais são os direitos envolvidos e o que pode ser feito para garantir a sua parte.
Qual era o tipo de união e o regime de bens?
A primeira coisa que deve ser analisada é o tipo de vínculo entre o casal:
Havia casamento civil?
Havia uma união estável registrada em cartório?
Era uma união estável sem formalização?
Se o casal era casado ou registrou a união estável em cartório, basta verificar a certidão de casamento ou o contrato de união para saber qual foi o regime escolhido.
Quando o casal não escolhe expressamente um regime de bens, aplica-se, por padrão, o regime da comunhão parcial de bens — tanto no casamento quanto nas uniões estáveis não formalizadas.
A construção de imóvel em terreno de terceiro foi feita durante o relacionamento?
Outro ponto essencial: em que momento a construção foi feita?
Se a construção ocorreu durante o casamento ou união estável, é possível sim que haja direito à "partilha", mesmo que o imóvel não esteja em nome de nenhum dos dois e independentemente de quem pagou — desde que o regime seja comunhão parcial ou total de bens.
Agora, se a construção ocorreu antes do início da convivência, a situação muda, pois não há esforço comum envolvido naquele período.
Mas o terreno não é nosso. E agora?
Essa é a questão mais delicada.
Quando a construção é feita em terreno de terceiro — como o sogro, a sogra, um tio ou um amigo —, o imóvel não pertence a nenhum dos dois cônjuges ou companheiros, e por isso não pode ser partilhado como bem do casal.
No entanto, isso não significa que não há nenhum direito envolvido. A casa construída ali tem valor econômico, e se ela foi erguida com recursos do casal ou de um dos companheiros, é possível buscar:
Indenização;
Compensação financeira;
Partilha do valor da construção, não do terreno.
Como comprovar o investimento na construção?
Para buscar a partilha ou indenização da construção, é fundamental apresentar provas. Sem elas, a Justiça não tem como presumir que houve investimento ou esforço conjunto.
Veja o que pode ser utilizado como prova:
Notas fiscais de materiais de construção;
Recibos de pagamento de mão de obra;
Comprovantes bancários;
Fotos da obra e do imóvel pronto;
Depoimentos de testemunhas que acompanharam a construção;
Mensagens ou documentos que indiquem o acordo entre as partes.
Essas provas são especialmente importantes se apenas um dos cônjuges contribuiu financeiramente, para demonstrar que houve desequilíbrio e justificar a compensação.
E se o outro não quiser dividir ou pagar?
Se não houver acordo amigável entre as partes, será necessário buscar a Justiça. Os caminhos variam conforme o tipo de união:
Casamento: ação de divórcio com pedido de partilha.
União estável formalizada: ação de dissolução da união estável com partilha.
União estável informal: ação de reconhecimento e dissolução de união estável com partilha.
Além disso, pode ser necessário ajuizar uma ação específica contra o proprietário do terreno (sogro, sogra etc.) caso ele se recuse a reconhecer o valor da construção. Essa ação é chamada de:
Ação de indenização por benfeitorias ou
Ação de enriquecimento sem causa, dependendo do caso.
O juiz avaliará as provas e poderá determinar o pagamento de uma indenização proporcional ao valor da obra.
Caso prático para entender melhor
Joana e Carlos viveram juntos por 6 anos em união estável. A mãe de Carlos doou informalmente um pedaço do terreno para que o casal construísse. Durante a relação, os dois contribuíram com dinheiro, e a casa foi concluída em 2 anos. Ao se separarem, Carlos disse que Joana não teria direito a nada, pois a casa está no nome da mãe dele.
Neste caso, Joana poderá buscar judicialmente a partilha do valor da construção, mesmo que o terreno não seja do casal.
Conclusão: tenho ou não tenho direito?
Você pode não ter direito ao imóvel, mas tem sim o direito de buscar compensação pelo que foi construído com esforço e investimento conjunto.
O ponto central é entender que:
O terreno é de terceiro e não pode ser partilhado;
Mas a construção tem valor patrimonial e pode (ou deve) ser compensada;
É necessário comprovar o investimento;
E, em caso de conflito, o caminho é a via judicial.
Dica final
Se você está pensando em construir em terreno de terceiros — mesmo com boa fé e apoio familiar —, o ideal é formalizar um contrato por escrito.
Na prática, o ideal mesmo é evitar construir em terreno que não é seu.
lugar uma casa pode ser mais seguro do que lidar com uma disputa judicial no futuro.
Mas, se a construção já foi feita e agora o relacionamento chegou ao fim, procure orientação jurídica o quanto antes. Isso aumenta suas chances de garantir o que é justo.
Ainda tem dúvidas sobre construção em terreno de terceiro no fim do relacionamento? Fale com a nossa advogada!
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